안녕하세요. .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 매일 매순간이 리치하고 미라클한 일들로 삶이 채워지고 있는 리치미라클입니다.8월 미션으로 대구와 부산지역의 재개발 단지를 분석하게 되었습니다.​재개발 분석은 처음이라 조금 어렵고 낯선 부분이지만,, 누구나 다 처음은 있으니까요~~​자 그럼 하나씩 알아가 볼까요?​​​1. 대구 명덕지구 재개발이편한세상 퍼스트마크1758세대 비례율 109프로 조합원분양가 3.55억 권리가 2억 프리미엄 2.2억 매수가 4.2억이주비대출 1억 투자금 3.2억 추가분담금 1.8억84A타입 6억 매수​2. 부산 문현3구역 재개발BIFC 시그네이처 현대 두산컨소시움2367세대 비례율 105프로 조합원분양가 3.74억 권리가 1.7억 프리미엄 2.3억 매수가 4억이주비대출 1.14억 투자금 2.84억 추가분담금 2억84타입 6억 매수​3. 안락1구역 재건축푸르지오1481세대 비례율 100프로 조합원분양가 3.45억 권리가 1.9억 프리미엄 1억 매수가 2.9억이주비대출 1억 투자금 1.5억 추가분담금 2억84B타입 4.9억 매수​4. 우암1구역 재개발해링턴오션힐스2204세대 비례율 101프로 조합원분양가 2.7억 권리가 1.6억 프리미엄 3.5억 매수가 5.1억이주비대출 1억 투자금 4억 추가분담금 1.1억84A타입 6.2억 매수​​[출처] 8월 미션 대구부산 입주권 비교 미션|작성자 조퇴자 협이​​대구 명덕지구 재개발 : 이편한 세상 퍼스트 마크인구 및 평균연령2022년도 대구시 각 구별 총 인구수 및 세대수대구의 각 구별 총 인구수를 살펴보면, 달서구 &gt북구 &gt수성구 순으로 가장 많으며, 남구는 중구 다음으로 대구 내에서도 인구수가 작습니다. 총인구수가 가장 많은 달서구에 비하면 약 26% 밖에 되지 않습니다.​​전국 평균 연령​광역시 평균 연령을 비교해 보면 대구가 평균 연령이 45.1로 부산 46.4 보다는 젊지만 광역시 중에서는 비교적 평균 연령이 높은 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 것으며 전국으로 평균 연령으로 비교해 보면 평균에 속하는 연령에 있습니다. 하지만, 부산은 거주민의 평균 연령이 광역시 중에서는 가장 높은 편으로 다른 광역시에 비해서 빠르게 고령화가 진행되고 있음을 알 수 있습니다.​2023년 07월 대구시 각 구별 &amp남구 동별 평균 연령대구 각 구별 평균 연령을 비교해 보았을 때 남구는 48.7세로 평균 연령이 세번째로 높으며, 남구 내의 동별 평균 연령을 살펴 보았을 때 현재 재개발이 진행되고 있는 대명2동이 가장 평균 연령이 낮습니다.​​​​학군대구 거주민들이 가장 중요시 하는 학군을 보면 남구 내에서도 경일여중과 경복중은 특목고 진학률과 학업성취도 면에서 95% 이상의 높은 학업성취율을 보여주고 있습니다. 하지만 대명 2동 안에 있는 경상중학교의 학업성취도는 73.8%로 남구 내에서도 낮은 편입니다. ​주변 학원가를 찾아 보았을 때 대명 2동 내에는 학원가가 형성되어 있지 않았지만, 수성구와 지리적으로 가까워 자녀를 우수한 학원가로 보내기에는 거리상으로는 가까운 위치입니다.​​​​위치 및 교통​명덕역 1호선과 3호선이 만나는 더블 역세권으로 대구 지역 어디나 쉽게 지하철로 이동 가능한 위치입니다. 1호선으로 타고 올라가면 반월당역에서는 2호선 환승도 가능해 대구 지역의 주요 상권지의 접근성도 매우 용이합니다. ​대형병원인 영남대 병원으로도 1호선 1코스 차이로 자차나 지하철로도 쉽게 대형병원을 이용할 수 있으며, 지하철로 수성구의 우수한 학원가도 가깝게 자녀를 보낼 수도 있습니다. ​1호선 라인으로 환승없이 더현대, 롯데백화점을 이용할 수 있어 대형백화점 상권을 이용하기에도 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 부족함이 없는 위치입니다. ​​​단지 정보위치 : 대구광역시 남구 대명동 2017-2번지 일대지역지구 : 제 3동 일반주거지역, 근린상업지역대지면적 : 80,986m2규모 : 지하 2층 ~ 지상 35층 / 17개동총 세대 수 / 주차대수 : 총 1,758 세대 / 2,323 대 (근린생활시설 포함)분양계획 : 2023년 현재 미정시공사 : DL 이앤씨 (대림건설)조감도 / 배치도​​​조감도 / 배치도​​평형ty 및 평형별 세대수​​​​대구광역시 남구 매매가 순위​​​예상 매매가조합원 분양가 3.55억권리가 2억 프리미엄 2.2억 매수가 4.2억이주비 대출 1억 투자금 3.2억추가 분담금 1.8억84Aty 6억 매수​​​가격평가동일한 입지는 아니지만 래미안웰리스트는 수성구와 인접해 있고, 이편한세상 퍼스트마크는 지하철 더블역세권으로 교통이 편리한 점을 감안하여 동일한 입지라고 가정하에 계산해 보았습니다.2010년식인 래미안웰리스트가 현재 매매가 5.3억으로 거래되고 있는 시점에서 4년뒤 이편한세상 퍼스트마크가 입주를 한다고 가정하면 연식은 17년 차이가 납니다. ​물가 상승률을 보수적으로 잡아 연 3%로 계산을 했을때 매매가는 8억이 적정분양가가 됩니다. 그러므로, 6억에 매수를 한다면 앞으로 발생하는 물가 상승률을 고려했을 때 저평가 금액으로 매수하는 것이라고 생각됩니다.​​​​​부산광역시 지역 분석인구 및 평균연령부산지역 내의 총 인구수를 보면 예상외로 중구와 서구가 인구수가 가장 높으며, 동래구와 남구도 비교적 인구수가 많은 편에 속하는 지역입니다.​​부산지역의 인구 평균 연령을 비교해 보면 강서구 다음으로 기장군이 평균 연령이 낮은 지역에 속하며 부산의 우수 학군지로 여겨지고 있는 동래구가 45.3세로 세번째 젊은 평균 연령 순으로 나타납니다.남구 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 부산지역 내에서는 젊은 순위에 속하는 편하는 46.3세의 평균 연령을 가지고 있습니다. ​남구 내에서는 문현동과 우암동의 연령이 평균보다 높은 지역이며, 동래구의 안락동도 동래구 내에서는 평균보다 높은 연령대을 보여주고 있습니다.​재개발 특성상 그 지역내 오랫동안 거주하면서 시간이 흘러 구축이 되고 지역 노후로 인해 재개발 되는 경우가 대부분입니다. 현재 나타난 지역주민의 평균 연령은 높지만 재개발 이후 지역 환경 개선이 되면 구매력있는 젊은 세대원들의 유입이 대거 일어나면서 평균 연령 또한 낮아지게 됩니다. ​​​부산 문현3구역 재개발 : BIFC 시그네이처 현대 두산컨소시움학군부산 남구의 학군지는 용호동 메트로시티가 있는 곳이 우수 학군지로 학업성취도가 뛰어난 분포중이 있으며, 문현 3구역 내에 있는 문현여중은 평균에서 조금 윗도는 학업 성취도를 보여주고 있습니다. 위치 및 교통 부산 남구 문현 3구역의 재개발 지역은 경사도가 매우 높기 때문에 지하철까지의 접근성이 떨어집니다. 하지만 아파트 완공과 함께 신설 도로가 만들어지면 약 10분 이내로 지하철 역 갈 수 있는 환경으로 바뀔 예정입니다. 문현 3 구역은 부산의 중심 상권인 서면과 자차로 10분 거리에 있고, 문현로타리에서 도시고속도로를 이용하면 서울로 가는 고속도로를 이용하기 매우 편리한 입지입니다. ​남구는 부산의 가장자리에 위치해 있어 부산 어느 지역이나 이동하기에 매우 편리한 입지적 장점과 광안리, 해운대등으로 이동하기에도 매우 가까운 거리입니다.단지 정보위치 : 부산광역시 남구 문현동 557 일원구역면적 : 138,570m2규모 : 지하 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 5층 ~ 지상 27층 / 34개동총 세대수 : 총 2,772 세대 (임대 154세대)분양계획 : 2023년 현재 미정시공사 : 현대엔지니어링 &amp두산건설조감도 / 배치도​​​부산광역시 남구 매매가 순위부동산 테크​​예상 매매가조합원 분양가 3.74억비례율 105프로권리가 1.7억 프리미엄 2.3억 매수가 4억이주비 대출 1.14억 투자금 2.84억추가 분담금 2억84Aty 6억 매수​​​가격평가2018년식인 대연롯데캐슬레전드 1단지가 현재 매매가 7.5억으로 거래되고 있는 시점에서 4년뒤 BIFC 시그네이처 현대 두산컨소시움이 입주를 한다고 가정하면 연식은 10년 차이가 납니다. ​물가 상승률을 보수적으로 잡아 연 3%로 계산을 했을때 매매가는 9.75억이 적정가격이 됩니다. 그러므로, 6억에 매수를 한다면 미래에 발생하는 물가 상승률을 고려했을 때 저평가 매수금액이라 생각됩니다.​​​우암1구역 재개발 : 해링턴 마레위치 및 교통 ​​북항의 호재로 아파트에서 뷰가 보인다는 것은 장점이지만 지하철을 도보 이용이 어렵고 버스로만 이동이 가능한 곳에 위치해 있습니다.학군 또한 학업성취도가 우수하지 않아 좋은 학군을 선호하는 학부모라면 거주지로 선택하기 전에 고민할 만한 지역이라 생각됩니다. 교통 면에서는 자차로 이동하는 경우 동서고가로와 번영로를 이용해 경부고속도로를 이용하기에 용이한 위치입니다.향후 우암2구역과 대연3구역 모두 신축 대단지 아파트가 들어 온다면 주변 환경이 크게 개선 되어 질 것이므로 환경적인 개선은 클 것이라고 예상됩니다.​우암1구역의 가장 큰 호재이자 장점인 북향뷰가 내려다 보이는 방향이라면 뷰의 가치로 가격에도 크게 반영될 것으로 보여집니다.​우암 1구역 또한 경사도가 있어 평지 아파트의 장점이 없는 것이 아쉬운 부분입니다.​​단지 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 정보위치 : 부산광역시 남구 우암동 198-3 번지 일원대지면적 : 100,468.50m2규모 : 지하 5층 ~ 지상 36층 / 17개동총 세대수 : 총 2,205 세대 (일반분양 1,382세대)타입 : 59ty, 73ty, 84ty분양계획 : 2023년 9월 분양 예정시공사 : 효성중공업(주) 진흥기업(주)투시도 / 배치도예상 매매가조합원 분양가 2.7억비례율 101프로권리가 1.6억 프리미엄 3.5억 매수가 5.1억이주비 대출 1억 투자금 4억추가 분담금 1억84Aty 6.2억 매수​가격평가2018년식인 대연롯데캐슬레전드 1단지가 현재 매매가 7.5억으로 거래되고 있는 시점에서 3년뒤 효성헤링턴 마레에 입주를 한다고 가정하면 연식은 9년 차이가 납니다. ​물가 상승률을 보수적으로 잡아 연 3%로 계산을 했을때 매매가는 9.52억이 적정분양가로 계산이 되지만, 레전드에 비해 입지가 빠지는 지역으로 본다면 10% 빠지는 지역으로 계산을 했을 때 이곳은 적정 매수가는 8.56억으로 예상이 됩니다.이렇게 보니 대연3구역의 분양가도 비싸지 않다는 생각입니다.6.2억에 매수를 한다면 미래에 발생하는 물가 상승률을 고려했을 때 저평가 매수금액이라 생각됩니다.​​​부산 안락1구역 재건축 : 푸르지오학군부산에서 손꼽히는 학군지인 동래구를 살펴보면 사직동 내에 있는 사직여중이 가장 학업 성취도가 높게 나타나 있고 비교적 우수한 학업 성취도를 가진 혜화여중이 안락 1구역 내에 있어 학군지로서의 괜찮은 환경을 가졌습니다. 반명, 충렬중은 그와 반대로 동래구에서도 가장 낮은 학업성취도를 보여주는 중학교로 남자 아이 자녀를 둔 부모라면 선택하기가 어려울 수 도 있을 것 같습니다. ​위치 및 교통안락 1구역은 4호선 충렬사역과 동해남부선 원동력을 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 다 이용할 수 있는 더블 역세권이기는 하지만 도보로 이용하기에는 18분 이상이 걸리는 거리에 위치해 있습니다. 그러므로, 도보 보다는 버스로 환승해서 이용하기에 더 나은 위치로 보여집니다. 원동 ic로 올리기에는 가까워 시외에 근무지가 있거나 시외로 이동할 일이 있을 때 이동이 쉽습니다. ​단지 정보위치 : 부산광역시 동래구 안락로 101번길 16대지 면적 : 62,118.8m2용도 지역 : 제 3종 일반주거지역규모 : 지하 3층 ~ 지상 38층 / 13개동총 세대수 : 총 1,481세대 (일반분양 1,382세대)타입 : 59ty, 73ty, 84ty분양계획 : 미정 (착공신고 진행중)시공사 : 대우건설조감도 / 배치도부산광역시 동래구 매매가 순위부산 동래구의 경우 부산지역 평균 평당가 보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.부산지역 내에서는 우수 학군지로 손꼽히는 지역인 만큼 학군과 학원가가 매우 잘 형성되어 있어 초,중을 다니는 자녀가 있는 부모라면 누구나 가장 선호하는 지역입니다. ​동래구 내에서도 학군지가 우수한 지역이 평당가도 높게 형성되어 있습니다.​예상 매매가조합원 분양가 3.45억비례율 100프로권리가 1.9억 프리미엄 1억 매수가 2.9억이주비 대출 1억 투자금 1.5억추가 분담금 2억84Aty 4.9억 매수​가격평가​사직동 지역과는 입지적으로 차이가 커서 같은 입지조건이라 볼 수 있는 e편한세상동래명장의 84ty의 매매가로 가격 평가를 해 보았습니다. ​2019년 식으로 앞으로 입주를 4년 뒤로 본다면 8년의 연식 차이가 생깁니다.물가 상승률로 계산하며 6.34억의 매매시세로 계산이 되어 집니다. 매매가격이 4.9억이라 투자금이 작게 들어갈 수 있는 장점은 충분하다고 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 생각됩니다.​구축 밀집 지역에 신축이라 아파트가 신규 분양을 한다고 해도 주변 환경이 크게 개선 되어지는 것에는 다소 시간이 많이 소요되리라 예상됩니다. 평지라는 장점은 크지만 도보로 20분에 가까운 거리로 동해남부선 원동역과 4호선 충렬사 역의 도보 이용은 도보이용에는 무리가 있어 보입니다.​​​​총평 및 순위 결론8월 미션으로 재개발 재건축 지역을 분석해 본 결론은 대구 명덕지구 &gt부산 문현3구역 &gt안락1구역 &gt우암1구역 으로 순위를 주었습니다. 입지적인 면에서는 대구 명덕지구가 더블 역세권에 평지로 이동이 편리하며 대구 거주민들이 선호하는 수성구와도 비교적 가까운 곳에 위치해 있어 지하철이나 학원 버스로 수성구의 우수한 학원가를 이용할 수 있는 위치입니다. 또한 지하철로 백화점등 주요 상권으로의 이동 또한 용이한 부분이 컸습니다. 부산지역의 경우 문현3구역은 지대가 높다는 것이 가장 큰 단점이라고 할 수 있지만 지하철까지의 도로가 잘 정비되어 진다면 지하철을 이용에도 비교적 10분거리로 가깝게 이용할 수 있을 것이라 생각됩니다. 또한 서면 중심상권과 10분내로 접근이 가능하며 동서고가나 번영로등으로 부산지역 및 시외로 이동하기에도 용이한 장점을 가졌습니다. 마지막으로 우암 1구역은 북항 조망이라는 메리트는 크지만 안락1구역에 비해 경사도와 주변 학군의 학업성취도가 낮은 편입니다. 따라서 중고등학교로 진학을 해야 하는 자녀를 두었다면 학군을 더 중요순위로 결정할 것 같다는 생각에 맨 마지막 순위로 우암 1구역을 두는 것으로 순위 결정을 하였습니다.